KİRA ARTIŞLARINDAKİ KANUNÎ SINIR (2025 YILI TEMMUZ AYI İTİBARİYLE)

Milyonlarca kiracı ve ev sahibi açısından merakla beklenen kira artış oranı Türkiye İstatistik Kurumu tarafından 3 Temmuz 2025 itibariyle 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden %43,23 olarak açıklandı. Açıklanan bu oran, kira sözleşmeleri yenilenecek olan ilgililer açısından kanunî zam sınırını oluşturmaktadır.

Son dönemde ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon, kira piyasasında büyük bir karmaşaya yol açmış ve kira bedelleri adeta bir uçuşa geçmiş ve bu durum, barınma hakkına erişimi ciddi şekilde zorlaştırmıştır. Hükümet bu kaosu dengelemek adına bir dizi geçici önlemler alarak önceki dönemdeki %25'lik sabit kira artışı tavanını getirmiştir. Ancak bu düzenlemenin süresinin dolmasıyla birlikte, Türk Borçlar Kanununun (TBK) 344’ncü maddesindeki genel hüküm yeniden devreye girerek, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama oran baz alınmaya başlanmıştır. Şu an içinde bu oran yukarıda da belirtmiş olduğum üzere “%43,23” olarak belirlenmiştir.

Önceki %25'lik sabit tavanın kalkması ve %43,23'lük bir oranın gelmesi, bazı kiracılar için "beklenenden daha yüksek" bir artış anlamına gelebilir. Ancak bu oranın da yasal bir tavan olduğunu unutmamak gerek. Yani ev sahipleri yasal olarak bu oranın üzerinde bir artış talep edemezler. Bu durum, tamamen serbest piyasaya bırakıldığında yaşanabilecek kontrolsüz ve fahiş artışların önüne geçilmesi açısından hâlâ önemli bir güvence mekanizması sunmaktadır.

Kanunkoyucu kiracıları korumak adına, sözleşme serbestisi ile sosyal devlet ilkesi arasındaki hassas dengeyi yeniden kurma çabasının bir sonucu olarak bu tip düzenlemeler yapmıştır. Hukuk sistemimiz, piyasanın kendi dinamiklerine doğrudan müdahale etmekten genellikle kaçınır. Ancak, hakkaniyet ve dürüstlük kurallarının ihlâl edildiği, taraflardan birinin aşırı mağdur edildiği durumlarda, hukuk düzeni müdahale etme yetkisine sahiptir. Kira artışları için belirlenen şu an için tavan oran olan %43,23, tamamen serbest piyasaya bırakıldığında oluşabilecek spekülatif artışların önüne geçmek ve kiracıların temel barınma hakkını korumak adına önemli bir hukukî sınırlayıcı niteliği taşımaktadır.

Özetlemek gerekirse kira artışları TBK m.344 hükmü gereğince eğer taraflar arasında yazılı bir artış oranı kararlaştırılmamışsa, son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu bağlamda %43,23’lük artış oranı bir üst sınırdır. Tarafların bu oranın altında anlaşmaları mümkündür ancak üstündeki bir oranı belirlemeleri, sözleşme serbestisi kapsamında dahi geçerli sayılamaz.

“TBK m. 344/1; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Beş yıldan sonra ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mülk sahiplerinin mahkemeye başvurma olanağı mevcuttur. Madde metni aşağıdaki şekildedir:

“TBK m. 344/3; Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” ³ oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”