Kiralarda yüzde 25 zam sınırı uygulaması 2 Temmuz itibarıyla sona erecek

Türkiye’de yaşanan ekonomik kriz sonrası fahiş fiyat artışlarının önüne geçmek için 2022’de uygulamaya konan kirada yüzde 25 zam sınırı 2 Temmuz itibarıyla sona erecek. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in “Kirada yüzde 25 sınırının devam etmesi için bir sebep görmüyorum, çok büyük ihtimalle devam etmez” sözleriyle duyurduğu uygulama, Haziran 2022'de Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde ile kira artışına yasal bir sınır getirdi ve geçen sürede kiracı arasındaki gerilerimi iyiden iyiye artırdı. Anlaşmazlıklar mahkeme salonlarına taşınırken, tahliye ve kira tespit davalarında patlamalar yaşandı. Ev sahibi ve kiracı arasındaki ihtilafın çözümü noktasında mahkemelerin yükünü hafifletmek için 2023’te uygulamaya konan arabuluculuk sistemi de sorunu çözmede yetersiz kaldı.

İki yıllık uygulamanın ardından kira zamları 2 Temmuz’dan itibaren önceden olduğu gibi 12 aylık enflasyon ortalamasına göre hesaplanacak. Açıklanan nisan ayı enflasyon verilerine göre; 12 aylık ortalama yüzde 59,64 olarak şekillendi. Yani yüzde 25'lik tavan uygulaması olmasaydı, ev sahipleri nisan ayında en fazla yüzde 59,64 zam yapabilecekti.

Peki yüzde 25 zam sınırının temmuz ayında sona ermesi kiracıları ve ev sahiplerini nasıl etkileyecek?
Artı Gerçek’e değerlendirmede bulunan uzmanlara göre kirada zam sınırının kaldırılması her ne kadar olumlu olsa da iki yıldır uygulamada ortaya çıkan sorunların ceremesini kiracılar ödemeye devam edecek.

Tüketici Birliği Federasyonu Başkanı Avukat Mehmet Bülent Deniz, “Toplumsal huzuru dinamitledi” sözleriyle nitelediği yüzde 25 zam sınırının popülist bir yaklaşım sonucu ortaya çıktığını söyledi. Federasyon olarak bu düzenlemenin hayata geçirilmesine itiraz ettiklerini, ancak uyarılarının dikkate alınmadığını ifade eden Deniz, “Nihayet bu uygulamadan vazgeçiyorlar. 2 yıl önce de bu düzenlemenin sorunlara yol açacağını söylemiştik. Nitekim öyle de oldu. Ev sahibi-kiracı gerilimi yükseldi, üçüncü sayfa haberlerine konu olan olaylar yaşandı. Üstüne üstlük mahkemeler tahliye ve kira tespit davaları ile doldu taştı” dedi.

Türkiye’deki ekonomik koşulların hala rayına oturmadığını işaret ederek yüzde 25 zam sınırının kalkmasıyla yeni sorunların baş göstereceğine vurgu yapan Deniz, düzenlemeden doğan olumsuzlukların ceremesini kiracıların çekeceği görüşünde.

Deniz, temmuz ayı sonrasında ortaya çıkabilecek problemleri ise şu şekilde açıkladı:

“Yaz ayları ile kiracılar çok ciddi bir sıkıntıya girecek. Çünkü yaklaşık 2 yıldır Türkiye’de seyreden yüksek enflasyon ve parasal sıkıştırma adı altında Merkez Bankası politikaları tüketiciyi krediye ve kredi kartına ulaşamaz hale getirdi. Faizler yükseldi. Hali hazırda kredi kartı ve tüketici kredisi ödeyemeyerek yasal takibe düşenlerin sayısında patlamalar başladı. Muhtemelen eylül ve ekim aylarında milyonlarca kişi bankalara olan borçları nedeniyle icraya verilecekler. Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddenin kaldırılması doğru bir yaklaşım olsa da iki yıldır uygulamada ortaya çıkan sorunların ceremesini kiracılar ödeyecek.”

Sürecin bundan sonraki kısmında bu kez de ‘kiraların ödenememesi’ sorunuyla karşılaşılacağını kaydeden Deniz, “İki yıldır yüzde 25 kira artışı üzerinden kendi ekonomisini zar zor götüren tüketici, temmuz ayı sonrasında yüzde 65 oranında kira artışları ile karşılaşacak. Kiracıların bu yükü kaldırması mümkün değil. Bu kez de kiraların ödenmemesi sorunu ortaya çıkacak ve yeniden mahkemelerde tahliye davalarıyla yığılmalar yaşanacak” değerlendirmesinde bulundu.

Türkiye’de ev sahipliği noktasında bir kısmın onar, ellişer ve hatta daha fazla konutu olan rant zenginlerinden oluştuğuna dikkat çeken Deniz, bu kesimin kira gelirleriyle son dere lüks bir yaşam sürdüklerini belirtti.

Yüksek enflasyon ortamında rant zenginleri arasında servet transferini önlemek için üçten fazla evi olanlara daha yüksek bir vergi uygulaması önerisinde bulunduklarını ancak dinlenmediklerini kaydeden Deniz, şöyle konuştu:

“Türkiye’de bu rant kesiminin enflasyon nedeniyle yeni servetler edinmesinin önüne geçilmesi gerekiyordu ancak hükümet bu kesime dokunmadı. Servet transferi noktasında bir önlem alınsaydı süreç daha olumlu geçebilirdi. Ancak şimdi zam sınırının kaldırılması, iktidarın ev sahiplerine yönelik kira vergisini artırmayı öngören yasa hazırlığı, tüketicinin kredi bulmakta zorlandığı, bankalarda yasal takip patlamasının yaşandığı bir süreçte kiracılar sıkıntıya girecek. Bu da kiracıya kambur üstüne kambur demek. Özellikle yaz aylarında memur tayinlerinin ve üniversite öğrencilerinin kiralık ev derdine düştüğü dönemlerde çok ciddi bir konut sıkıntısı yaşanabilir.”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise yüzde 25 zam sınırının uygulamaya konulduğu ilk yıl kısmen fayda sağladığı, ancak 2023 döneminde tekrar uzatılmasının ciddi mağduriyetlere sebep olduğu görüşünde.

Düzenlemenin yeniden uzatılması ile başlayan süreçte ev sahiplerinin ‘tahliye davaları’ yöntemi başta olmak üzere çeşitli aksiyonlar almaya başladığını kaydeden Kiraz, “Bu durum da ev sahibi kiracı arasında itilafa neden oldu. Tahliye davalarının yanı sıra hem kiracıların evlerden tahliyesinin yıllar sürmesi hem de yüzde 25 kira sınırı nedeniyle ev sahipleri evlerini kiraya vermemeyi tercih ettiler. Böylece boş ev sorunu ortaya çıktı ve insanların kiralık eve ulaşması zorlaştırıldı. Yani devlet ev sahibi ve kiracıyı kural koyarak, piyasaya da müdahale ederek mağdur etti” ifadelerine yer verdi.

Konut kiralarının yüksek olmasının bir sebebini de yeterli sayıda konut olmamasıyla açıklayan Kiraz, Türkiye’de yaklaşık 3-4 yıldır talep edilen konut arzının sağlanamadığına vurgu yaptı. Her yıl nüfusa paralel şekilde 800 bin- 1 milyon arası konutun üretilebiliyor olması gerektiğini söyleyen Kiraz, bu miktarın 300-400 bin bandında kaldığını ifade etti. Kiraz, “Türkiye konut üretemiyor” diyerek,
“Türkiye’de temel sorun ciddi bir konut krizi olmasıdır. Konut krizinin çözümü ancak arzın karşılanabilmesi ile mümkün. Türkiye’de bahsedilen arz satış arzı şeklinde gerçekleşiyor. Satış arzı kiracıların ihtiyacını gidermez. Türkiye’nin kiralık sosyal konut üretimine geçmesi gerekiyor” şeklinde konuştu.

Öte yandan ev sahibi ve kiracı arasındaki ihtilafın çözümü noktasında uygulamaya konan arabuluculuk sistemi de sorunu çözmeye yetmedi. Nitekim Adalet Bakanı Yılmaz Tunç'un mayıs ayında yaptığı açıklamaya göre kira davalarında arabulucuya başvuru sayısı169 bin 255'i bulurken, başvuruların 62 bin 783’ünde anlaşma sağlanamadı.

Bir yıllık süreçte kira anlaşmazlıklarında arabulucu olarak görev yapan Avukat Çağla Oran, yüzde 25 zam sınırının uygulamada bir karşılığının olmadığını söyledi. Yüzde 25 zam sınırlamasının farklı uyuşmazlıklara yol açtığını da sözlerine ekleyen Oran, “Hali hazırda arabulucuya gelen dosyalarda çoğunlukla yüzde 25’in üzerinde oranlara kira anlaşması sağlanıyor. Uygulamada bir karşılığı da yok aslında” dedi.

Arabuluculuk sisteminin mahkemelerin yükünü hafifletmesi noktasında kısmen işe yarasa da yine de yetersiz kaldığına vurgu yapan Oran, temmuz ayı sonrasında da mahkemelere başvuruların azalacağını düşünmediğini söyledi ve ekledi: “Şu an Ankara ve İstanbul’da Sulh Hukuk Mahkemelerinin sayısı artırılıyor. Bu da davaların artığını gösterir.”